二线城市潮涌现 楼市呈高端化趋势

2016年以来，在仅仅不到5个月的时间里，中国合计已经出现了152宗，而同样的口径在2015年全年只有95宗。并且，根据近几周的土地成交数据显示，南京楼盘、苏州楼盘等二线城市高价地频出，地价走势已经开始向一线城市看齐。

2016年的152宗中，一线城市为21宗，而2015年超过溢价率40%的95宗中一线城市为51宗。并且，二线城市成为2016年出现最多的区域，其中最主要集中在南京、苏州、合肥楼盘等机构城市，而这些城市恰好是房价上涨最迅速的城市。由此可见，地价超过房价已经从2015年的一线城市开始蔓延到二线城市。

中原地产首席分析师张大伟在接受《中国产经新闻》记者采访时分析指出，土地市场持续火暴成为一二线城市的常态。其次，很多之前刚需的区域都出现了，导致市场全面高端化，未来新上市的商品房定价会出现高端化、豪宅化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目，对市场定价有明显影响。再其次，楼面价超过房价已经成为常态，虽然遍地不完全代表未来市场售价，但如此集中的出现，未来房价很难不受影响。

张大伟还指出，二线城市频繁出现，这将影响后续二线房地产市场的稳定，整体来看，特别是南京、合肥、厦门楼盘、苏州，房价上涨的二线四小龙成为最密集的二线城市，房价如果没有约束性政策，很可能会爆发式上涨。整体市场看来，北京楼盘、上海楼盘出让的多宗住宅用地，要求都是7090用地，但这政策并没有抑制住出现。未来刚需已经只能在二手房市场。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时也分析指出，企业拿地心态和过去是一样的，对于一些热点、重点的一二线城市，土地项目出来之后，后续住房的高端化和豪华化趋势比较明显，企业也会有所注意到，对后续产品结构会有极大改变，房价收比指标快速拉升，对控制房价的压力有所影响。

同时，张大伟也坦言，未来一年房价是否会出现大幅度上涨存在很多疑问，入市的难度有多大也将成为2016-2017年最大的疑问，房企未来运营难度越来越大。

严跃进认为，潮对房产定价是有问题的，例如杭州楼盘绿城项目，高价拿地之后使得企业的经营出现赔本的现象，背后说明对现象认识程度不足，按照市场预期来讲，2017年下半年，目前许多将遇到这样的问题——拿到预售证的时候，市场正好遇到低谷或者信贷市场收紧，定价会非常尴尬。尤其是对于融资能力差一点的企业来讲，一些国企或者全国方面的企业压力相对小一些，因为它们拥有相对充足的资金。

另一方面，中原地产研究部统计数据显示，截至2016年5月23日，按照总价计算，最高的50宗土地中，国企比例明显处于历史高位。整体来看，50宗地块合计成交总价为2013.29亿，其中有27宗地被国企获得，合计成交金额达到了1094.9亿，占比分别为54%左右。国企在市场中占比明显超过私企。

另外，这50宗总价中上市公司比例明显占绝对多数，50宗中42宗为上市公司获得，合计金额为1682亿，占比分别为84%。

张大伟分析指出，目前的市场创造的基本都是上市企业和国企，资金实力更强。对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。在过去一年，房地产政策宽松，上市企业融资资金成本大幅下调，也导致了很多企业敢于拿地，国企在土地市场也表现得更加激进。房企拼抢开始从国企蔓延到民企，预计2016年未来房企竞争土地会越来越激烈。

张大伟还指出，房企竞争依然越来越激烈。按照目前地价超过房价的趋势，需要未来2年房价上涨100%以上，这些才能上市。

严跃进也指出，随着信贷市场收紧，行业后续依然存在陷入低迷状态的可能性，可能在2017年以后，商业银行间统一裁定利率开始有所上升，背后出现资金链成本，结果会传递到房企和购房者身上，对企业来讲出现低谷。信贷市场价位、购房驱动比较难的时候，拿地热情不增加，反过来这也意味着新的市场机会，如果那时候企业有足够的现金，企业可以继续拿地，那么溢价不会太高。