下半年近百余幅土地流拍：房企资金短板浮现

【以下信息来源“土地要闻”，由楼盘网于2017-12-20 20:47:29整理提供】

随着房企经济圈布局战略加强与资金链变化，土地市场呈现一个明显特征：今年下半年以来，全国各地土地供应增多，一边是热点城市优质土地竞争仍然激烈，一边是不少区域土地频频流拍，土地市场表现出冷热不均。

中原地产研究中心数据显示，由于楼市调控深入，一二线城市出现土地流拍现象。截至目前，2017年下半年一二线城市住宅土地流标达到44宗，其中一线城市北京1宗、广州2宗，合计数据同比上涨4成。

同策研究院数据显示，今年7-10月，全国35个大中城市共计流拍128宗，同比增加约37.6%，流拍占推出土地比例3.37%，同比上涨约0.8个百分点。

某研究院数据信息中心监测显示，2017年11月20日至11月26日，40个主要城市共推出各类土地185宗，环比增加111%，成交量环比减少51%，出让金总额环比下跌78%。15个城市无土地推出，25个城市无土地成交，这意味着有10个城市推出的土地流拍。

与此对应的是，TOP10房企大部分已提前完成全年销售任务，但利润率却持续走低。以第三方机构统计来看，2016年排名靠前的房企如恒大、万科、碧桂园、绿地、保利等，净利润率大多在5%-6%。

同策咨询研究总监张宏伟指出，一方面，前两年高价地集中入市，遭遇限价；另一方面，房企扩张中经济圈布局范围过大，导致区域盈利不均衡，不少房企也意识到这个问题。受调控影响，市场利润不断被压缩，开发商资金压力越来越大，拿地意愿有所减弱，另外，面对未来市场的严峻考验，开发商拿地更加“做足功课”，对优质土储渴望迫切。所以，一旦性价比高的土地面市，开发商争抢激烈；而总价过高、配建产品属性过多或是位置不好的地块，零溢价成交或是流拍。

随着资金压力增大，利润和回款成为房企首先考虑的指标。11月25日，融信品牌营销中心总经理张文龙对媒体表示，利润才是融信摆在第一位的经营指标。“2017年至今，我们主营业务销售净利润保持在15%，在融信内部，回款和利润的权重KPI超过销售规模。有规模才会有回款，有回款才能结算利润，董事会对管理团队考核回款利润，是一种倒逼机制。”

根据同策研究院数据，今年1-10月，全国35个大中城市成交土地平均溢价率为27.87%，较去年同期的51.37%大幅下降，成交土地均价为6323.78元/平米，同比上涨约37.4%。

土拍溢价率下降同时，土地价格不降反升。底价高导致房企获利空间有限，如上海近期成交的航头宅地，预计成本价在4万元/平方米以上，而该项目周边的新楼盘如金地艺华年，近两个月二手房成交均价在3.6万元/平方米左右。

张大伟认为，部分地块挂牌价格过高，也是出现流标的主要原因之一。从2016年“9·30”开始，全国一二线城市严格调控，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块积极性降低。

根据中信证券研究部数据，2017年三季度末，房地产板块净负债率111%，较年初提升20%，A股地产板块的杠杆率持续提高，已接近2015年三季度末高点。而Wind资讯统计数据显示，截至今年第三季度，A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，同比增加14038亿元，增长幅度达23.21%，A股平均每家上市房企负债达445亿元。

张宏伟认为，在限购之后市场趋冷的大背景下，除非有实力的开发商，特别是深耕三四线城市多年，如碧桂园或者恒大，依靠自身品牌，能在小城市有所斩获，大部分开发商的业务重心，基本上都在一二线城市或省会城市。但随着房地产市场区域分化进一步加剧，房企更需扩大规模。

11月以来，TOP10房企中，拿地金额排名前三为碧桂园、万科、保利地产，融创和阳光城拿地金额为零。二线城市推地量与成交量均领先，其次是一线城市，三四线城市最少；成交面积与推地面积占比来看，一线几乎100%成交，二线城市与三四线城市均接近60%，由此可见房企拿地区域选择仍然倾向一线城市。

张文龙表示，目前中国的经济地理格局和房地产趋势都发生了变化，城市不能再用一二三线来划分，更多地形成了都市圈和城市群。融信将深耕如福州为中心、厦门为中心、广州为中心的城市群。

融信今年就加强了管理赋能与城市群布局，将原来四个区域全部升级成了事业部，把事业部作为独立经营的实体，分别管辖福建、广东、海南；上海、江苏、山东；浙江、江西、湖南；天津、河北、河南、山西、湖北。与此同时，营销考核主体从项目调整为事业部。融信事业部制具有更大的奖罚权及自主权。这从其拿地策略的转变也可以看出来。

张文龙介绍，融信拿地时加强了对城市的研究，重点选取城市发展的重点区域，如上海虹桥商务区和杭州奥体新城。由于一线城市受到严格限制，融信还将关注商办项目，“我们在上海的两大商办项目到年底累计认购有望接近100亿，这叫绕道行军。”

根据某研究院数据，2017年1-10月，融信中国以369亿元的拿地金额，在全国房地产中排名18位。

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