2016年镇江楼市到底发生了什么？

镇江房产网讯，2016年已经步入了尾声，回顾这一年镇江楼市：强力去库存政策出台，利好密集释放，刺激购房者积极入市，南京置业客频赴镇江搅动一池春水;土地市场供应减少，房企拿地谨慎;市场表现方面：大牌房企强者恒强，表现突出，带动区域成交活跃。纵观2016年镇江楼市，充满了变数，也充满了许多意想不到，但整体而言，交出了一份较为漂亮的答卷。2017年，镇江楼市将走向何方?

政策篇：

宏观层面：房贷政策放松 降准降税负 扶持租赁 激活住房市场

金融政策：下调首套房首付比、降准、上调公积金存款利率、调整公积金缴存比例

2016年2月2日，央行下调首套房首付比：在不“限购”的城市，居民首次购买普通住房的商业性贷款，最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

2016年2月21日，上调公积金存款利率：职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期1.50%存款基准利率执行。

2016年3曰1日，降准：普遍下调存款准备金率0.5个百分点。

2016年4月15日，调整公积金缴存比例：适当降低住房公积金缴存比例，凡缴存比例高于12%的，予以调整，不得超过12%。

税收政策：降契税、营业税、营改增

2016年2月22日，调整房地产交易环节契税：个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

2016年2月22日，契税政策： 90平方米及以下住房减按1%的税率征收契税，90平米以上减按1.5%征收契税。

2016年3月23日，全面实施“营改增”：建筑业和房地产业适用11%税率，二手房税率仍按5%征收，实际税负负担减少。

土地政策、房屋新政

2016年2月23日，减少土地储备规模，叫停土地储备贷款：要求自2016年1月1日起,各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。

2016年5月4日，鼓励个人出租房，允许商业房改租赁住房：国务院常务会议共推出四项举措，分别从房源、公租房货币化补贴、税收**以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。

镇江层面：因势利导 多角度去库存

5月3日 我市【“推进供给侧结构性改革‘1+5X’”文件”发布】

严控安置房用地：在强化土地调控中，提出严控安置房用地，今后对新征收拆迁项目全面推行货币化安置，不再新建安置房。

严控商业性用地：对商业配套能满足需求的区域，原则上新开发地块中不批建大型商业综合体。

5月9日 【我市发布强力房地产去库存实施方案】

5月9日，我市召开房地产去库存工作实施方案新闻发布会，《镇江市关于房地产去库存工作的实施方案》，从金融支持、购房补贴、公积金贷款和鼓励落户方面，支持购房者买房。该方案被称之为镇江有史以来调控最强力度、涉及面最广、含金量最高的房地产去库存政策。

金融支持方面：将稳妥推进农民住房财产*押权*押贷款试点工作，全力推行“农民安家贷”业务。

购房补贴方面：本市户籍人口，在市区(京口区、润州区、丹徒区和镇江新区)购买首套商品住房，给予应纳税房价1%的政府性补贴。人才，凡符合市政府办公室《关于人才安居政策的意见(试行)》(镇政办发〔2014〕152号)文件规定的人才购买商品住房的，均可享受缴纳契税补贴。非本市户籍人口，在市区(京口区、润州区、丹徒区和镇江新区)购房，享受本市户籍人口购房补贴政策。

鼓励落户方面：购房落户将不再受住房面积的限制，凡在市区购买商品房、安置房以及超过30平方米的商业、办公用房的购房人，其本人、配偶及未婚子女均可在镇落户。同时，对在本市租赁房屋、缴纳社保、办理居住证超过一年的人员，可在房屋所在地落户，享受城镇居民医疗、教育等同等市民待遇。

公积金贷款方面：个人使用公积金首次贷款或已结清相应购房贷款进行二次贷款的，最低首付比例为20%。同时，公积金贷款还延长了公积金贷款年限、实施异地贷款业务、优化贷款流程、放宽了住房公积金提取条件，还款年限可延长至贷款人法定退休年龄后1～5年，在就业地缴存住房公积金可向我市住房公积金管理中心申请贷款购买自住住房，新就业人员可提取父母住房公积金账户余额购买自住住房，在我市范围内的自由职业者可自愿缴存公积金并享受公积金贷款**政策。

政府建立房源库：鼓励开发企业自愿加入。购房人凡购买**房源库中的商品房(安置房)，开发企业在成交价的基础上，再给予购房人5%的。

绿色建筑建设发展目标：建成区内新开发的房地产项目必须全面采用绿色建筑标准建设，到2020年底，住宅成品化率达到60%，装配式建筑(装配率或预制化率达到30%以上，并经行政主管部门认定)占比达到50%，并作为土地上市必要条件。

市场篇：利好密集释放 市场量价齐升 去库存周期明显缩短

在中央及地方去库存政策的引下，政策利好密集释放，置业者购房成本得已降低，提振了购房信心，入市积极性明显提高;加之受南京调控收紧的影响，部分置业需求外溢至镇江，镇江一些品质楼盘频现南京客户买房。在内外合力推动下，镇江楼市成交放量，价格也有微幅上扬。

前10月镇江商品房销售面积736.74万平方米，同比增长61.4%;其中住宅707.75万平方米，同比增长69.8;商品房销售金额444.37亿元，同比增长84.9%，其中住宅414.36亿元，同比增长95.9%;商品房待售面积315.69万平方米，同比下降23.3%，其中住宅194.98万平方米，同比下降31.3%。全市商品房去化周期为11个月，而这一数字在2015年底为20个月。

1-10月镇江房地产数据

再看百城房价，2015年12月镇江新建住宅样本均价为6511元/平米，2016年11月这一数据为6716元/平米，较年初上涨3.15%。

区域篇：南部片区惹火市场 东部仍是成交主角

随着镇江主城南移，南山作为城市绿核，房地产环南山开发渐城趋势，而312国道南移即将成为现实，原312国道已改名为金润大道成为城市主干道，这让南徐新城、丹徒新城的宜居价值进一步凸显。2016年，镇江南部区域房源畅销，如万科旗下楼盘沁园、蓝山、红郡西岸销售势头良好。此外如美的城、亚东紫檀、雅居乐涟山、宝龙城市广场、天盛广场等楼盘也处于热销状态。南徐新城不少楼盘今年房价有一定幅度上涨，南京客户出击的楼盘也大多集中在这一带。

此外，由于地缘因素的影响，镇江东部区域历来是市民置业的要地，2016年镇江楼市因为有新城吾悦广场、中建大观天下、中南、旭辉东壹区等热门楼盘的带动让这一区域备受瞩目。随着各项配套的日臻完善、商业氛围的日益浓厚，城东人居环境、人居品位日益提升。越来越多的购房者把置业目光锁定这一区域。

从成交行政区划分布来看，主城中心润州、京口两区依旧是成交集中区域，成交占比逾半壁江山。其中润州区成交量占比最高，在成交价格上看，亦是润州区领跑全市，主要是由于万科旗下高端盘、江南岸、御珑湖等项目拉高了区域整体均价;丁卯凭借吾悦广场开盘热销，带动成交量增幅扩大，让丁卯后来居上。丹徒新区因宝龙城市广场、天盛广场、新城尚上城、光明南郡的热销让其表现较佳，而大港片区则表现稳定。

观察不难发现，2016年销售情况良好的楼盘,多来自大牌之手,如新城吾悦广场、美的城、启迪协信太古城、中建大观天下、中南世纪城、招商北固湾等表现瞩目,也是经常刷新楼市成交排行榜前列的项目;而部分中小房企对于推盘促销则信心略显不足，镇江楼市也呈现出冷热不均的态势。好房子不愁卖，而一些中小楼盘去化速度仍然只能用“缓慢”来形容。

土地篇：

2016年镇江土地市场表现较冷，供求量处于低位，土地购置面积较往年有较大幅度下降。主要原因在于，一方面，镇江在调控土地供应，今年只有两期国有建设用地推向市场;另一方面，受前期房产市场低迷、资金链紧绷影响，镇江房企购地积极性不高，普遍采取“加快销售回笼资金，以应对未来不确定市场”的策略。在出让的两期土地中：第一期于5月份推出，共8幅地块，总计约778亩，其中商住用地两幅，共计399.17亩，分别是1--7、1--8地块，分别由美的地产、宝龙置业摘得。第二期于12月份推出，共6幅地块，总计约198.84亩，其中商住用地两幅，共计33.93亩，按照公布的出让流程，最终出让成交情况要到明年1月份才能揭晓。

展望篇：2016年镇江房地产市场成交回暖，走出了量价齐升的格局。在商品房施工面积、待售面积均有所下降，且鲜有新项目入市的情况下，预计2017年镇江市场供应将维持在相对较低的水平。至于成交量，在2016年需求大幅释放的前提下，2017年成交量可能会有所萎缩。价格方面，由于镇江市场去化周期已经降至11个月，而市民改善居住条件的需求又较为强劲，从供需两方面看，价格可能企稳。