控地价+控房价 “维稳”信号强烈

27日中午，南京市通过市委宣传部网上信息发布平台“南京发布”宣布土地限价政策，成为继苏州后全国第二个实行土地限价的城市。在此之前，南京已出台控房价举措，给房价2万以下、2-3万、3万以上楼盘分别设定了12%、10%和8%的年化涨幅。

控地价叠加控房价，南京楼市风向将如何变化？

新闻事实

据“南京发布”称，南京市政府有关部门表示，南京将采取有力措施，严格落实控地价、控房价“双控”要求，促进房地产市场平稳健康发展。目前南京房地产市场总体平稳，同时也存在部分地块高溢价成交、局部地区房价阶段性较快上涨等问题，将密切关注热点地区地价和房价走势。

南京所采取的“有力措施”与苏州如出一辙，即都在房地产市场源头“土地”的价格上做文章，具体阐述是：实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的土地出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。

与此同时，南京还将严格落实控房价准许成本，物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。“市相关部门负责人也呼吁大家理性看待房地产市场、理性消费、理性投资。”信息发布以这样一句话作结。 对于南京上述政策的具体落地时间，该市国土局相关负责人昨日称，落地时间以土地出让公告为准，将综合施策，因地施策。

5月18日，苏州市政府紧急出台“土地限价令”，对部分拍卖地块设定最高限价，一旦超过限价，就终止出让，意味着地块流标。5月23日至24日，苏州分两场拍卖10幅限价地块，头一天拍卖的两幅限价地迅即冲破限价“红线”，导致流拍。当时“场外观战”的南京国土相关部门负责人曾表态，如果土拍市场上频繁出现超过最高限价流拍的土地，很可能会造成市场上土地供应量的减少，“既然苏州试验不成功，那么南京就应该不会考虑跟进该政策。”然而，次日苏州土拍行情逆转，8幅限价地块最终均低于“最高限价”成功出让。

观点碰撞“当前南京房价节节高攀，不利于真正的刚需和改善消费，不利于外来人才的吸引，不利于产业的创新和升级，年轻人已被高房价"绑架"。”中国房地产协会副会长胡志刚认为，苏州、南京先后出台土地限价政策，释放信号：尽管地方政府想要GDP，但当高房价已影响民生时，政府必须有所作为。

“地价已占房价成本的三分之一甚至更高，从地价入手有利于平抑房价。”胡志刚表示，平抑地价这一“风向标”出来后，虽然市场并不会从波峰迅即跌落至波谷，但大幅加价抢地的不理性行为应会有所收敛，此前拍下的高价地面临尴尬局面。“这几轮调控中，今天是""明天是"烫手山芋"的情况并不鲜见，南京仙林一幅，拍出后不久遇上市场低潮期，迟迟开发不了，每天的财务成本都相当于一辆"奥迪车"。房企为自己当初拿地的疯狂买单。”

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，溢价45%以上竞价资金不计入房价审核成本，实际上是从降低未来的核价预期，来抑制房企拍地时的出价，“逻辑很简单，现在地价出得高，今后核价上不去，利润被压缩，甚至没利润”。

“地价高企，既伤害老百姓(603883,股吧)也影响开发商。在项目开发中，建安成本、融资成本属于刚性成本，两大成本居高不下，怎么降房价呢？所以楼市政策只限房价不限地价是没道理的。”江苏香溢置业副总经理张良说。“但具体实施细则才是最重要的。万一有特别想拿地的开发商，一下子叫到最高限价，地块就流拍了。”

在南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华看来，限地价存在很多不确定性。“事实上，成本与市场定价并不存在必然联系。从直观来看，这一政策可以减少出现。但是一边说“超过最高限价终止出让”，一边是“超过45%的溢价不计入成本”，“限”与“溢”存在一定矛盾。关键看后期详细政策的出台和落实。

蓝风机构副总经理翁忠平则直截了当地表示，新政调控对南京楼市没有实质性影响。因为就算超过45%的溢价不计入成本，但开发商还是会隐性算作成本。

苏州、南京相继出台土地限价政策让业内目光聚焦。而目前业内大多还是认为此举“治标不治本”。

易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱直言，今年地价快速上升根源还是在银根宽松。开发商有了“便宜”的钱，就不完全按照正常的市场逻辑来拿地了，“弹药”充足的房企都蜂拥到了一线和热点二线城市。而土拍过热问题，还需通过短期内增加土地供应、对供求关系做削峰填谷来解决。

新闻背景

今年前5个月，南京土地拍卖收入总额达627.71亿元，创下近7年来同期新高。河西、江北两个地方政府着力打造的区域，更是上演房企疯狂夺地的戏码，5月13日，葛洲坝(600068,股吧)拿下河西南一幅地块，地价高达45213元/平方米，“面粉”赛“面包”，同日，世茂地产以88亿元拿下河西一幅地块，两幅地块分别成为南京“单价”和“总价”。 地价与房价互推，南京房价自去年3月起已连涨14个月。